공공임대주택 총정리 — 영구·국민·행복·통합공공임대·전세임대 한번에 비교

"공공임대 한번 넣어볼까" 하고 알아보다가 영구임대, 국민임대, 행복주택, 통합공공임대, 전세임대까지 이름이 쏟아져 나와 포기한 적 있으신가요? 유형마다 대상도, 소득 기준도, 살 수 있는 기간도 전부 달라요. 2026년에는 공공임대가 총 15만 2천 호 공급될 예정인데, 내게 맞는 유형 하나만 정확히 알아도 당첨 확률이 확 올라가요. 다섯 가지 유형을 한 장의 표로 정리했어요.

공공임대주택, 왜 유형이 이렇게 많을까요?

공공임대주택은 LH나 SH 같은 공공주택사업자가 짓거나 사들여서 시세보다 싸게 빌려주는 집이에요. 문제는 제도가 1989년 영구임대부터 시작해 필요할 때마다 하나씩 추가되면서 유형이 계속 늘어났다는 점이에요.

크게 나누면 이렇게 구분돼요.

• 건설임대: 공공이 직접 지은 아파트 — 영구임대, 국민임대, 행복주택, 통합공공임대
• 매입·전세임대: 기존 주택을 활용 — 매입임대, 전세임대

건설임대는 공고가 뜨는 시기와 단지가 정해져 있어 기다려야 하고, 전세임대는 상시·수시 모집이라 비교적 빨리 들어갈 수 있어요. 대신 전세임대는 내가 직접 집을 구해야 하는 품이 들죠.

공통 조건은 무주택 세대구성원이라는 점이에요. 본인은 물론 배우자, 같은 등본에 있는 직계존비속까지 모두 집이 없어야 해요. 여기에 유형별 소득·자산 기준을 더 봅니다.

유형별 한눈에 비교

가장 자주 헷갈리는 다섯 가지를 한 표로 모았어요. 소득 기준의 분모가 유형마다 다르다는 점(중위소득 vs 도시근로자 월평균소득)을 특히 눈여겨보세요.

유형	주요 대상	소득 기준	임대료(시세 대비)	최대 거주 기간	전용면적
영구임대	생계·의료급여 수급자, 국가유공자, 한부모 등	도시근로자 월평균소득 50% 이하(1인 70%, 2인 60%)	약 30%	50년	40㎡ 이하
국민임대	무주택 저소득 서민	도시근로자 월평균소득 70% 이하(1인 90%, 2인 80%)	60~80%	30년	60㎡ 이하
행복주택	대학생·청년·신혼부부·고령자·산단근로자	도시근로자 월평균소득 100% 이하(맞벌이 120%)	60~80%	계층별 10~20년	60㎡ 이하
통합공공임대	위 세 유형의 대상을 모두 포괄	중위소득 150% 이하(우선공급 100% 이하)	35~90%(소득 구간별 차등)	30년	85㎡ 이하
전세임대	수급자·차상위·청년·신혼부부 등	유형별 상이(중위소득 50%~월평균소득 100%)	지원금의 연 1~2% 이자	최장 10~28년	지역별 면적 기준

표만 봐도 방향이 보여요. 수급자라면 영구임대와 전세임대, 소득이 낮은 일반 가구라면 국민임대, 청년·신혼부부라면 행복주택, 새로 짓는 단지를 노린다면 통합공공임대가 기본 갈래예요.

영구임대·국민임대: 오래 사는 집

영구임대는 이름 그대로 자격만 유지하면 2년 단위 재계약으로 최장 50년을 살 수 있어요. 임대료가 시세의 30% 수준이라 보증금 수백만 원에 월 임대료 수만 원인 곳이 많아요. 대신 1989~1993년에 지어진 단지가 대부분이라 전용 40㎡ 이하로 좁고, 신규 공급이 거의 없어 대기가 길어요.

1순위는 생계·의료급여 수급자, 국가유공자, 일본군 위안부 피해자, 한부모가족, 북한이탈주민, 등록 장애인, 65세 이상 수급자·차상위 고령자 등이에요. 이 계층은 별도 소득 심사보다 자격 확인이 우선이라 문턱이 낮은 편이에요. 신혼부부·한부모에게 10%가 우선공급되고요.

국민임대는 좀 더 넓은 층을 대상으로 해요. 2026년 기준 1인 가구는 도시근로자 월평균소득의 90%(약 343만 원) 이하, 2인 가구는 80%, 3인 이상은 70% 이하여야 하고, 자산은 총자산 3억 4,500만 원 이하·자동차 4,542만 원 이하를 봅니다. 임대료는 시세의 60~80%, 최장 30년 거주할 수 있어요.

국민임대는 주택청약종합저축 가입이 사실상 필수예요. 전용 50㎡ 이상 주택에서는 청약저축 납입 횟수가 순위 결정에 직접 반영되거든요. 지금 당장 신청 계획이 없더라도 통장부터 만들어 두는 게 유리해요.

한 가지 짚고 갈 점은, 공공임대에 들어가지 못한 기간에도 월세 부담을 덜 방법이 있다는 거예요. 소득인정액이 중위소득 48% 이하라면 주거급여로 매달 임차료를 지원받을 수 있고, 주거급여 수급자는 행복주택에서 20년까지 거주할 수 있는 계층으로도 분류돼요. 두 제도를 함께 확인해 보세요.

행복주택: 청년·신혼부부의 징검다리

행복주택은 대학가·역세권·산업단지 근처에 지어 청년층의 이동 부담을 줄인 유형이에요. 소득 기준이 도시근로자 월평균소득 100% 이하(맞벌이 신혼부부 120%)로 다른 유형보다 여유롭고, 1인 가구는 20%p, 2인 가구는 10%p를 가산해 줘요.

계층별로 자산 기준과 거주 기간이 달라요.

계층	자격 요건	총자산 기준	최대 거주 기간
대학생	재학·입복학 예정, 또는 졸업 2년 이내 취업준비생	1억 800만원	10년
청년	만 19~39세 미혼, 또는 업무 경력 5년 이내 사회초년생	2억 5,100만원	10년
신혼부부·한부모	혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀 양육	3억 4,500만원	10년(자녀 1명 이상 14년)
고령자	만 65세 이상 무주택 세대구성원	3억 4,500만원	20년
주거급여 수급자	주거급여 수급 중인 무주택자	3억 4,500만원	20년
산업단지 근로자	해당 산단 1년 이상 근무(예정)	3억 4,500만원	10년

자동차 기준은 4,542만 원 이하이고, 대학생 계층은 자동차를 소유하면 안 돼요. 2024년 제도 개편으로 대학생·청년의 거주 기간이 6년에서 10년으로, 신혼부부는 자녀가 있으면 14년까지 늘어났어요. 재청약 제한도 폐지돼서 거주 기간을 채운 뒤 다시 신청할 수 있게 됐고요.

통합공공임대: 소득에 따라 임대료가 달라져요

통합공공임대는 영구임대·국민임대·행복주택으로 쪼개져 있던 세 유형을 하나로 묶은 새 제도예요. 2022년 시범 공급을 시작해 이후 새로 짓는 공공임대 단지는 원칙적으로 통합공공임대로 공급되고 있어요. 기존 영구·국민·행복주택 단지는 그대로 유지되니, 당분간은 두 체계가 함께 돌아가는 셈이에요.

가장 큰 변화는 입구는 하나로 넓히고, 임대료는 소득에 따라 다르게 매긴다는 점이에요. 소득 기준이 중위소득 150% 이하(우선공급은 100% 이하)로 넓어져서 예전 같으면 어느 유형에도 못 들어가던 중간 소득층도 신청할 수 있게 됐어요. 2026년 4인 가구 기준으로 중위소득 100%는 649만 원, 150%는 974만 원 수준이에요.

대신 소득이 높으면 임대료를 더 냅니다.

소득 구간(기준 중위소득)	30% 이하	30~50%	50~70%	70~100%	100~130%	130~150%
시세 대비 임대료율	35%	40%	50%	65%	80%	90%

자산 기준은 총자산 3억 4,500만 원·자동차 4,542만 원 이하로 단일화됐고, 전용면적이 85㎡ 이하까지 넓어져 4인 가구도 살 만한 평형이 나와요. 임대 기간은 2년 단위 재계약으로 최장 30년이에요.

우선공급 대상은 철거민, 국가유공자, 장기복무 제대군인, 북한이탈주민, 다자녀가구, 장애인, 비주택 거주자, 기초생활수급자, 청년, 신혼부부·한부모, 고령자, 신생아 가구 등으로 폭넓어요. 일반공급은 추첨으로 뽑기 때문에, 우선공급 자격이 하나라도 되면 반드시 그쪽으로 넣는 게 유리해요.

전세임대: 내가 고른 집의 보증금을 대신 내줘요

전세임대는 성격이 완전히 달라요. 아파트 단지에 들어가는 게 아니라, 내가 직접 살고 싶은 집을 구해 오면 LH가 집주인과 전세계약을 맺고 나에게 다시 빌려주는 방식이에요. 원하는 동네에 살 수 있고 상시·수시 모집이라 대기가 짧다는 게 최대 장점이죠.

유형	대상	수도권 한도	광역시	그 밖의 지역
기존주택 전세임대	수급자·차상위·한부모·장애인 등	1억 3,000만원	9,000만원	7,000만원
청년 전세임대(단독)	만 19~39세 무주택 청년·대학생	1억 2,000만원	9,500만원	8,500만원
신혼·신생아 전세임대 I	월평균소득 70% 이하 신혼부부	1억 4,500만원	1억 1,000만원	9,500만원
신혼·신생아 전세임대 II	월평균소득 100% 이하 신혼부부	2억 4,000만원	1억 6,000만원	1억 3,000만원

입주자가 내는 돈은 두 가지예요. 첫째, 임대보증금 — 기존주택·신혼 I형은 지원금의 5%, 신혼 II형은 20%, 청년 유형은 1순위 100만 원·23순위 200만 원 정액이에요. 둘째, 월 임대료 — LH가 대신 낸 전세금에 연 12%대 이자를 매달 냅니다. 1억 원을 지원받고 이율이 연 1.5%라면 월 12만 5천 원 정도인 셈이죠.

거주 기간은 기존주택이 2년 단위로 최대 14회 재계약해 28년, 신혼 I형은 20년, 청년은 10년, 신혼 II형은 10년(미성년 자녀가 있으면 14년)이에요.

주의할 점도 있어요. 지원한도액을 넘는 집은 초과분을 본인이 부담해야 하고, 근저당이 많거나 권리관계가 복잡한 집은 LH 심사에서 걸러져요. 마음에 드는 집을 찾았다면 계약 전에 반드시 LH에 물건 심사를 넣어야 해요.

신청 방법과 모집공고 확인법

공공임대는 어디에 사느냐에 따라 창구가 달라요. 전국 대부분은 LH, 서울은 SH(서울주택도시개발공사), 경기는 GH, 부산은 BMC처럼 지방공사가 따로 공급해요. 두 곳 모두 확인해야 기회를 놓치지 않아요.

• LH청약플러스(apply.lh.or.kr): 전국 LH 공급 물량. 콜센터 1600-1004
• SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr): 서울시 물량
• 마이홈포털(myhome.go.kr): LH·SH·지방공사 공고를 한곳에 모아 보여줘요. 처음이라면 여기부터 보는 게 효율적이에요

신청 절차는 대체로 이렇게 흘러가요.

1. 모집공고 확인 — 공고문 PDF에서 공급 대상, 소득·자산 기준, 순위, 신청 일정을 확인해요
2. 인터넷 청약 신청 — 신청 기간에 LH청약플러스나 SH에서 공동인증서로 접수
3. 서류제출 대상자 발표 — 예비 순번을 포함해 개별 통보돼요
4. 소득·자산 조사 — 신분증, 주민등록등본, 소득·자산 증빙, 무주택 확인 서류 제출
5. 당첨자 발표 및 계약 — 적격 판정 후 계약, 이후 입주

모집공고를 볼 때는 다음 네 가지를 순서대로 확인하는 습관을 들이면 시간을 크게 아낄 수 있어요.

• 공고일 기준일: 무주택 여부와 소득·자산은 모두 '입주자 모집공고일' 기준으로 판단해요. 공고 이후에 집을 팔거나 혼인신고를 해도 소용없어요
• 공급 대상과 순위: 같은 단지라도 우선공급·일반공급 물량과 자격이 따로 적혀 있어요
• 거주 요건: 해당 시·도 거주자에게 우선권을 주는 공고가 많아요
• 임대 조건표: 보증금과 월 임대료 조합을 고를 수 있는 '보증금 전환' 옵션이 있는지 확인하세요

LH청약플러스는 평일 오전 9시~오후 6시(점심시간 제외)에만 청약 신청이 가능해요. 마감일 저녁에 접속했다가 낭패를 보는 경우가 많으니 여유 있게 신청하세요. LH 임대분양알리미 앱이나 마이홈 앱에서 관심 지역 공고 알림을 켜 두면 놓치지 않아요.

자주 묻는 질문

청약통장이 없어도 신청할 수 있나요?

유형에 따라 달라요. 영구임대와 전세임대는 청약통장 없이도 신청할 수 있어요. 반면 국민임대(전용 50㎡ 이상), 행복주택, 통합공공임대는 주택청약종합저축 가입이 필요하고, 납입 횟수나 기간이 순위·가점에 반영돼요. 매월 2만 원이라도 꾸준히 넣어 두는 게 좋아요.

여러 유형에 동시에 신청해도 되나요?

공고가 다르면 각각 신청할 수 있어요. 다만 같은 날 같은 사업 주체의 여러 공고에 중복 신청하면 전부 무효 처리되는 경우가 있으니 공고문의 중복 신청 규정을 꼭 확인하세요. 그리고 두 곳에 당첨되더라도 최종 계약은 한 곳만 가능해요.

입주한 뒤에 소득이 올라가면 나가야 하나요?

바로 나가야 하는 건 아니에요. 재계약 시점에 소득·자산 기준을 초과하면 유형에 따라 할증된 임대료를 내면서 일정 기간(보통 2회, 4년) 더 살 수 있어요. 통합공공임대는 소득 구간이 올라가면 그에 맞는 임대료율이 적용되고, 중위소득 150%를 넘어서면 재계약이 제한돼요.

통합공공임대와 국민임대 중 어디에 넣는 게 유리한가요?

소득이 도시근로자 월평균소득 70% 이하로 낮다면 국민임대가 임대료 면에서 유리할 수 있어요. 반면 소득이 그보다 높아 국민임대 자격이 안 되거나, 60㎡보다 넓은 집이 필요하다면 통합공공임대가 답이에요. 신축 단지는 대부분 통합공공임대로 나오니 새 아파트를 원한다면 통합공공임대 공고를 챙기세요.

전세임대에 당첨되면 집은 언제까지 구해야 하나요?

보통 권리 발생일로부터 일정 기간(대개 6개월, 유형별 상이) 안에 집을 구해 계약해야 하고, 기한을 넘기면 자격이 소멸돼요. 당첨 통보를 받으면 바로 부동산을 돌아다니면서 "LH 전세임대 가능한 집"을 찾는다고 말하는 게 빨라요. 전세임대를 받아 본 경험이 있는 중개사무소가 권리관계 정리에 익숙해서 진행이 수월하답니다.

매입임대는 뭔가요?

LH가 다세대·다가구 주택을 직접 사들여 시세의 30~50% 수준으로 빌려주는 유형이에요. 전세임대처럼 도심에 있고 상시 모집이 많지만, 내가 집을 고르는 게 아니라 LH가 이미 확보한 물건 중에서 고른다는 점이 달라요. 청년·신혼부부 매입임대는 경쟁이 치열하니 LH청약플러스에서 수시 공고를 자주 확인하세요.

정책 내용과 금액은 변경될 수 있어요. 소득·자산 기준은 매년 갱신되고 유형별 세부 조건은 단지마다 다르니, 신청 전 LH청약플러스·마이홈포털의 최신 모집공고문을 꼭 확인하세요.