2026 전세사기 피해자 지원 총정리, 최소보장제부터 신청까지

전세사기 피해는 2026년에도 계속 늘고 있어요. 국토교통부에 따르면 2026년 7월 31일 기준 전세사기피해지원위원회가 피해자등으로 최종 결정한 건수는 누계 4만 278건이에요. 그런데 많은 분들이 "특별법이 곧 끝나는 것 아니냐", "인정받아도 보증금은 못 받는 것 아니냐"며 신청을 미루세요. 2026년 5월 개정으로 보증금의 3분의 1을 국가가 보장하는 제도까지 생겼으니, 지금 기준을 정확히 확인해 보세요.

2026년 달라진 점, 최소보장제와 유효기간

가장 큰 변화는 최소보장제 도입이에요. 2026년 4월 23일 국회를 통과하고 5월 12일 공포된 개정 특별법(법률 제21634호)은, 경·공매가 끝난 뒤 피해자가 돌려받은 금액(배당금 + 반환채권 회수액 + 기존 지원금)이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 부족분을 국가가 재정으로 보전하도록 했어요.

구분	내용
최소보장금	회수액이 보증금의 1/3에 미달하면 부족분을 국가가 보전
선지급·후정산	신탁사기 등 무권한 임대인과 계약한 피해자는 경·공매 종료 전 먼저 지급
시행 시기	공포 후 6개월이 지난 날부터 (2026년 11월 중 시행 예정)
소급 적용	이미 경·공매가 끝난 피해자에게도 적용
지원금 보호	지원금의 양도·담보 제공·압류 금지

같은 개정에서 공공주택사업자(LH 등)의 피해주택 매입 절차도 손봤어요. 경·공매 유예·정지 신청 권한을 새로 만들고, 협의매수와 공개매각으로 취득할 때도 취득세를 감면하도록 했어요.

유효기간도 꼭 확인하세요. 특별법은 2023년 6월 1일 시행된 한시법인데, 2025년 개정으로 유효기간이 2027년 5월 31일까지 2년 연장됐어요. 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 맺은 임차인이 2027년 5월 31일까지 피해자 결정을 신청하면 지원 대상이 돼요. 기한이 지나면 신청 자체가 불가능하니 미루지 마세요.

전세사기 피해자 인정 요건 4가지

특별법상 피해자로 인정받으려면 아래 네 가지 요건을 봐요. 네 가지를 모두 충족해야 특별법의 모든 지원을 받을 수 있어요.

1. 대항력과 확정일자: 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서에 확정일자를 갖췄을 것. 임차권등기를 마쳤거나 전세권을 설정한 경우도 인정돼요.
2. 보증금 5억원 이하: 임차보증금이 5억원 이하여야 해요. 다만 위원회가 지역별 여건과 피해자 사정을 고려해 2억원 범위에서 올릴 수 있어, 최대 7억원까지 인정될 수 있어요.
3. 다수의 피해: 두 명 이상의 임차인에게 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 생겼거나 생길 것으로 예상될 것. 임대인의 파산·회생 개시, 경매·공매 개시, 체납으로 인한 압류 등이 근거가 돼요.
4. 기망 등 고의성: 임대인등에 대한 수사 개시, 기망, 반환 능력이 없으면서 다수 주택을 취득·임대하는 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것.

네 가지를 다 채우지 못해도 일부 지원은 받을 수 있어요. 2번과 4번만 충족하면 일반 금융지원과 긴급복지지원을, 1·3·4번을 충족하면 조세채권 안분 지원을 받을 수 있어요. 애매하다고 스스로 판단해 포기하지 말고 일단 신청하는 게 유리해요.

지원 내용 한눈에 보기

지원 분야	주요 내용
피해주택 매입	LH 등이 경·공매로 피해주택을 매입해 공공임대로 공급, 최장 10년 거주
경매차익 지원	감정가와 낙찰가의 차액을 임대료로 전환해 무상 거주, 퇴거 시 잔액 현금 반환
우선매수권	최고가매수신고가격(또는 매각예정가격)으로 피해자가 우선 매수
우선매수권 양도	LH에 양도하면 LH가 대신 낙찰받아 살던 집에 계속 거주
긴급주거지원	시세 30% 수준 임대료의 공공임대 임시거처, 최대 2년
전세자금 대출	피해자 전용 버팀목 연 1.2~2.7%, 기존 고금리 전세대출 대환 가능
구입자금 대출	디딤돌 대출 시 무주택으로 간주, 금리 인하·한도 확대·DTI 완화
조세채권 안분	임대인 체납액을 주택별로 나눠 해당 주택 몫만 징수, 배당 회수 지원
법률지원	대한법률구조공단 무료 소송(중위소득 125% 이하), 변협 수임료 최대 250만원
긴급복지지원	생계·의료·주거·교육비 등, 피해자와 생계를 같이 하는 가구원 포함
지방세 감면	취득세 감면, 재산세 3년간 25~50% 감면

금액과 금리는 2026년 8월 기준이고, 대출 금리는 신청 시점에 주택도시기금 누리집에서 다시 확인해야 해요.

살던 집에 계속 살고 싶다면

피해주택에 계속 살고 싶은 분에게 핵심은 우선매수권이에요. 경·공매에서 다른 사람이 최고가로 낙찰받았더라도, 피해자가 같은 금액으로 우선 매수하겠다고 신고하면 그 집을 가져올 수 있어요. 기회는 한 번뿐이라 매각기일 통지를 놓치지 않는 게 중요해요.

돈이 없어 직접 낙찰받기 어렵다면 우선매수권을 LH에 양도하는 방법이 있어요. LH가 대신 낙찰받아 그 집을 공공임대로 공급하고, 피해자는 살던 집에서 최장 10년까지 거주할 수 있어요. 이때 감정가보다 싸게 낙찰받아 생긴 경매차익을 임대료로 전환해 주기 때문에, 차익 범위 안에서는 사실상 임대료 없이 지낼 수 있어요. 퇴거할 때 남은 차익은 현금으로 돌려받아요. 2026년 7월 31일까지 LH가 매입한 피해주택은 1만 256호예요.

임대인이 세금을 많이 체납해 배당이 막힌 경우에는 조세채권 안분을 신청하세요. 임대인이 가진 전체 체납액을 주택 수만큼 나눠 해당 주택 몫만 징수하도록 해, 경·공매가 빨리 진행되고 보증금을 조금이라도 더 돌려받을 수 있게 해줘요.

공공임대 유형과 입주 조건이 궁금하다면 공공임대주택 종류와 신청 방법 글도 함께 보세요.

이사를 가야 한다면

집을 비워야 하는 상황이라면 긴급주거지원이 먼저예요. 피해자로 결정됐거나 전세피해지원센터가 긴급하다고 인정하면, 시세의 30% 수준 임대료로 LH·지방공사 공공임대에 최대 2년간 임시로 살 수 있어요. 보증금 부담이 거의 없어 당장 갈 곳이 없을 때 유용해요.

새 전셋집을 구한다면 피해자 전용 버팀목 전세자금대출을 이용하세요. 연 1.2~2.7% 수준으로 일반 버팀목보다 낮고, 이미 받은 고금리 전세대출을 저금리로 갈아타는 대환도 가능해요. 일반 버팀목 조건은 버팀목 전세자금대출 조건과 한도 글에서 비교해 보세요.

집을 사기로 했다면 디딤돌 구입자금대출 특례가 있어요. 피해주택을 직접 낙찰받았더라도 주택 구입 이력이 없는 것으로 봐 생애최초 혜택을 적용하고, 금리 인하와 한도 확대, 담보인정비율 상향이 함께 적용돼요. 소득이 적어도 신청할 수 있도록 DTI 요건도 완화됐어요.

앞으로 새 계약을 맺을 때는 보증 가입이 가장 확실한 예방책이에요. 보증료를 돌려받는 방법은 전세보증금반환보증 보증료 지원 글에 정리해 뒀어요.

신청 절차와 걸리는 기간

1. 서류 준비: 전세사기피해자등 결정신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 개인정보 수집·이용 동의서를 챙기세요. 상황에 따라 임대인 파산선고문, 경매개시결정 통지서, 수사 개시 확인 서류 등을 추가로 내요.
2. 신청: 온라인은 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr), 오프라인은 피해주택이 있는 시·군·구청 접수창구에서 접수해요.
3. 시·도 조사: 신청일부터 30일 이내에 시·도가 사실관계를 조사해요.
4. 위원회 심의·의결: 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 안건 상정 후 30일 이내에 의결하고, 필요하면 15일까지 연장할 수 있어요.
5. 결정문 송달: 결과를 문서로 받아요. 대체로 신청부터 두 달 안팎이 걸린다고 보면 돼요.
6. 이의신청: 결과에 이의가 있으면 송달일부터 30일 이내에 국토교통부에 이의신청할 수 있고, 국토부는 20일 이내에 다시 결정해요.

결정문을 받은 뒤에 대출·주거·법률 지원을 각 기관에 따로 신청하는 구조예요. 결정만 받아두면 지원은 뒤에 신청해도 되니, 기한이 정해진 결정 신청부터 먼저 하세요.

어디서 상담받나요

전국 전세피해지원센터에서 변호사·법무사·공인중개사 상담과 임시거처 연계를 한 번에 받을 수 있어요. 대표 상담번호는 1533-8119이고 평일 09:0018:00(점심시간 12:0013:00) 운영해요. 서울·부산·인천·대구 등 주요 도시에 센터가 있고, 지역별 주소와 직통번호는 HUG 안심전세포털에서 확인하세요.

법률 지원은 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 안내받을 수 있어요. 중위소득 125% 이하라면 보증금반환청구소송 등을 무료로 대리해 줘요. 생계가 당장 막막하다면 보건복지상담센터(129)나 주민센터에서 긴급복지지원을 함께 신청하세요.

자주 묻는 질문

특별법 신청 기한은 언제까지인가요?

2027년 5월 31일까지예요. 2025년 5월 31일 이전에 맺은 임대차계약이 대상이고, 그때까지 피해자 결정을 신청해야 해요. 국회에서 추가 연장 논의가 나올 수 있지만 현재 확정된 기한은 2027년 5월 31일이에요.

최소보장금은 지금 신청할 수 있나요?

아직이에요. 최소보장금과 선지급 조항은 공포 후 6개월이 지난 2026년 11월부터 시행돼요. 국토교통부가 시행령으로 산정 방식과 신청 절차를 정하는 중이라, 구체적인 계산법과 접수 창구는 시행 시점에 공고를 확인해야 해요. 이미 경·공매가 끝난 피해자도 소급 적용 대상이에요.

보증금이 5억원을 넘으면 안 되나요?

원칙은 5억원 이하지만, 위원회가 2억원 범위에서 상향할 수 있어 최대 7억원까지 인정된 사례가 있어요. 경계선에 있다면 스스로 판단하지 말고 신청해서 위원회 판단을 받아보세요.

이미 이사를 나왔는데도 신청할 수 있나요?

대항력을 유지하고 있었는지가 관건이에요. 이사 전에 임차권등기를 마쳤다면 요건을 갖춘 것으로 봐요. 등기 없이 전출했다면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으니, 이사 계획이 있다면 반드시 임차권등기명령부터 신청하세요.

피해자로 인정되면 보증금을 전부 돌려받나요?

아니에요. 특별법은 국가가 보증금 전액을 대신 갚아주는 제도가 아니라 회수와 주거를 돕는 제도예요. 경·공매 배당, 경매차익 지원, 2026년 11월 시행되는 최소보장금을 합쳐 손실을 줄이는 구조라고 이해하시면 돼요.

정책 내용과 금액은 변경될 수 있어요. 신청 전 공식 사이트에서 최신 기준을 꼭 확인하세요.