2026 장기전세주택 자격·소득기준 총정리 — 미리내집 신혼부부 조건까지

전세금은 계속 오르는데 2년마다 이사 걱정을 해야 한다면, 장기전세주택을 알아볼 만해요. 주변 시세 80% 이하 보증금으로 최장 20년까지 살 수 있는 공공 전세라서 '시프트(SHift)'라는 이름으로도 유명하죠. 특히 2024년부터 시작된 신혼부부용 장기전세주택Ⅱ '미리내집'은 아이를 낳으면 거주기간이 늘어나고 나중에 그 집을 시세보다 싸게 살 수 있는 매수청구권까지 줘서, 2026년 현재 서울 신혼부부 주거 정책 중 가장 화제가 되고 있어요.

장기전세주택이 뭔가요?

장기전세주택은 서울시와 SH서울주택도시공사가 공급하는 공공임대주택의 한 유형이에요. 월세 없이 전세보증금만 내는 구조인데, 보증금이 주변 시세의 80% 이하로 책정돼요. 재계약은 2년마다 하지만 자격을 유지하면 최장 20년까지 살 수 있어요.

일반 임대아파트와 달리 국민임대·행복주택보다 넓은 중형 평형(전용 60~85㎡ 이상)도 나오는 게 특징이에요. 다른 유형과의 차이가 궁금하다면 공공임대주택 유형 비교 글을 먼저 보시면 감이 잡혀요.

2007년 도입 이후 서울에서만 공급돼 왔고, 경기도 등 일부 지자체와 LH도 유사한 장기전세 물량을 간헐적으로 공고해요. 물량 대부분은 SH가 공급한다고 보면 돼요.

입주 자격 — 2026년 소득·자산 기준

입주자 모집공고일 기준 무주택 세대구성원이어야 하고, 아래 소득·자산 기준을 충족해야 해요. 소득 기준은 평형에 따라 달라요. (2026년 SH 공고 기준)

구분	기준
전용 60㎡ 이하	전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 100% 이하
전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하	월평균소득 120% 이하
전용 85㎡ 초과	월평균소득 150% 이하
부동산(토지+건축물)	2억 1,550만 원 이하 (세대 전원 합산)
자동차	4,542만 원 이하

여기에 청약통장 가입 기간·납입 횟수, 서울 거주 기간, 무주택 기간 등으로 가점을 매겨 경쟁하니, 공고문에서 배점표를 꼭 확인하세요.

미리내집(장기전세주택Ⅱ) — 신혼부부라면 여기부터

2024년부터 공급을 시작한 장기전세주택Ⅱ, 일명 미리내집은 신혼부부 전용이에요. "미리 준비하는 내 집"이라는 뜻처럼, 전세로 살다가 아이를 낳으면 그 집을 시세보다 싸게 살 기회까지 주는 게 핵심이에요.

• 대상: 혼인신고 7년 이내 신혼부부 또는 입주 전까지 혼인 사실을 증명할 수 있는 예비부부. 모집공고일 기준 서울 거주, 세대원 전원 무주택에 부부 모두 최근 5년간 주택 소유 이력이 없어야 해요.
• 기본 거주기간: 10년. 자녀를 1명이라도 출산하면 최장 20년으로 연장되고, 출산 가구는 재계약 때 소득·자산 기준을 따지지 않아요.
• 매수청구권: **자녀 2명이면 20년 거주 후 시세의 90%, 3명 이상이면 10년 거주 후 시세의 80%**에 살던 집을 우선 매수할 수 있어요. (서울시 정책 기준, 2026년 현재)
• 소득 기준(2026년): 전용 60㎡ 이하는 월평균소득 120%(맞벌이 180%) 이하, 60㎡ 초과는 150%(맞벌이 200%) 이하. 4인 가구 120%가 월 약 1,056만 원이니 맞벌이 신혼부부 대부분이 노려볼 수 있는 수준이에요.
• 자산 기준(2026년): 세대 총자산 6억 6,200만 원 이하, 자동차 4,542만 원 이하. 2자녀 이상(2023년 3월 28일 이후 출생) 가구는 총자산 7억 9,400만 원·자동차 5,451만 원까지 완화돼요.

서울시는 2026년부터 미리내집을 연간 4,000호 이상 공급하겠다고 밝혔고, 아파트 외에 다세대·오피스텔 등 비아파트형과 보증금 지원형으로도 유형을 넓히고 있어요. 2025년 11월 공고된 제6차 모집(마곡·반포 등 400세대)은 2026년 3월 당첨자 발표를 거쳐 5월부터 입주가 진행됐고, 이후 차수도 계속 이어질 예정이에요.

일반 장기전세 vs 미리내집 비교

구분	일반 장기전세(시프트)	미리내집(장기전세Ⅱ)
대상	무주택 세대구성원 누구나	혼인 7년 이내·예비 신혼부부
거주기간	최장 20년	기본 10년, 출산 시 최장 20년
소득 기준	평형별 100~150%	120150% (맞벌이 180200%)
보증금	시세 80% 이하	시세보다 저렴 (단지별 상이)
내 집 마련	불가 (임대 전용)	2자녀 시세 90%·3자녀 80% 매수청구권
출산 인센티브	없음	거주 연장 + 재계약 시 소득·자산 기준 미적용

아이 계획이 있는 신혼부부라면 미리내집이, 그 외 가구라면 일반 장기전세가 답이에요. 둘 다 청약통장은 유지한 채 거주할 수 있어서 나중에 분양 청약 기회도 살릴 수 있어요.

신청 방법

1. 모집공고 확인 — SH 인터넷청약의 '주택임대' 메뉴에서 장기전세·미리내집 공고를 확인해요. LH 물량은 LH청약플러스, 전국 공공주택 공고는 마이홈포털에서 한 번에 볼 수 있어요.
2. 자격 자가진단 — 공고문에서 평형별 소득·자산 기준과 가점표를 확인하고, 건강보험 보수월액 등으로 우리 집 소득이 기준 이내인지 계산해요.
3. 인터넷 청약 신청 — 공고에 안내된 청약 기간(보통 3일 안팎)에 SH 인터넷청약시스템에서 공동인증서로 로그인해 신청해요.
4. 서류 제출·소득 검증 — 당첨자(예비자 포함) 발표 후 혼인관계증명서, 소득·자산 증빙 서류를 제출하면 사회보장정보시스템으로 검증해요.
5. 계약·입주 — 자격 확인이 끝나면 임대차 계약을 맺고 단지별 일정에 따라 입주해요.

보증금이 수억 원대라 목돈이 부족하다면 버팀목 전세자금대출을 함께 알아보세요. 공공이 집주인이라 보증사고 위험은 낮지만, 일반 전세로 가게 될 경우엔 전세보증금반환보증 보증료 지원도 챙겨두면 좋아요.

신청 전 체크포인트

• 경쟁률이 높아요. 반포·마곡 같은 인기 단지는 수십 대 일이 기본이에요. 가점이 낮다면 재공급(예비자) 물량이나 비아파트형까지 폭넓게 노리는 게 현실적이에요.
• 보증금은 단지마다 달라요. 미리내집 제4차 기준 전세금이 2억 1,700만 원~9억 7,500만 원까지 다양했어요. 공고문에서 단지별 보증금을 꼭 확인하세요.
• 재계약 때도 자격을 봐요. 일반 장기전세는 2년마다 소득·자산을 다시 심사해요(일정 초과 시 할증 후 퇴거). 미리내집은 출산 가구에 한해 이 기준이 면제돼요.
• 모집공고일이 기준일이에요. 무주택·소득·혼인기간 모두 공고일 기준으로 판단하니, 공고가 뜨면 날짜부터 확인하세요.

자주 묻는 질문

청약통장이 꼭 있어야 하나요?

네, 주택청약종합저축(또는 청약저축) 가입이 필요해요. 다만 장기전세에 당첨돼도 통장은 소멸하지 않고 유지되니, 나중에 분양 청약에 다시 쓸 수 있어요.

미리내집은 아이가 없으면 10년밖에 못 사나요?

기본 거주기간이 10년이고, 입주 후 자녀를 1명이라도 출산하면 최장 20년까지 연장돼요. 매수청구권은 2자녀부터 생기는데, 2자녀는 20년 거주 후 시세 90%, 3자녀 이상은 10년 거주 후 시세 80%에 매수할 수 있어요(2026년 서울시 기준).

서울이 아닌데도 신청할 수 있나요?

SH 장기전세는 기본적으로 서울시 거주자 대상이고, 미리내집은 모집공고일 기준 서울 거주가 요건이에요. 경기도 등 다른 지역은 LH청약플러스와 마이홈포털에서 해당 지역 장기전세·공공전세 공고를 확인하세요.

전세보증금이 오르면 어떻게 되나요?

재계약 시 보증금 인상은 법정 상한(5%) 이내로 제한돼요. 시세가 크게 올라도 인상 폭이 묶여 있어서 오래 살수록 시세와의 격차가 벌어지는 게 장기전세의 가장 큰 장점이에요.

맞벌이라 소득이 기준을 조금 넘는데 방법이 없을까요?

미리내집은 맞벌이 신혼부부에게 완화 기준(60㎡ 이하 180%, 초과 200%)을 적용해요. 일반 장기전세는 맞벌이 완화가 없으니, 85㎡ 초과 평형(150% 이하)처럼 기준이 높은 평형을 노리는 것도 방법이에요.

정책 내용과 금액은 변경될 수 있어요. 신청 전 공식 사이트에서 최신 기준을 꼭 확인하세요.